司法書士の伊東弘嗣です。
ここのところ、更新できてなくてすみません。
更新します。いずれまた。
2016年7月17日日曜日
＜借地借家法29＞定期借家の賃料改定
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
定期借家がもう少し続きます。
＜定期借家の賃料改定＞
・定期借家は賃料増減請求権（３２）を排除し、賃料減額請求しない旨の特約も有効（３８Ⅶ、なお普通借家において、賃料減額しない旨の特約は無効（借家法７条につき最判昭３１・５・１５））。
第３２条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
大阪府豊中市千成町三丁目９番１号
伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
電話０６－６３９８－９０８３
定期借家がもう少し続きます。
＜定期借家の賃料改定＞
・定期借家は賃料増減請求権（３２）を排除し、賃料減額請求しない旨の特約も有効（３８Ⅶ、なお普通借家において、賃料減額しない旨の特約は無効（借家法７条につき最判昭３１・５・１５））。
第３２条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
大阪府豊中市千成町三丁目９番１号
伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
電話０６－６３９８－９０８３
2016年7月16日土曜日
＜借地借家法28＞定期借家の中途解約（38Ⅴ、Ⅵ）
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
さて今日も定期借家についてみていきましょう。
＜定期借家の中途解約＞
・中途解約権が留保されている場合であっても、賃貸人が中途解約権を行使することはできない（３０）。他方、賃借人からは中途解約権を行使できる（普通借家も同様）。
・定期借家の場合には、賃借人の中途解約を制限する場合も多いと考えられる。そこで、居住用建物賃貸借でかつ床面積２００㎡未満の場合、やむを得ない事情により賃借人が建物を生活の本拠として使用することが困難となった時は、いつでも解約の申入れをすることができ、解約申入れの日から１か月経過により建物賃貸借は終了する。（３８Ⅴ）
・この規定に反する特約で、賃借人に不利な規定は無効（３８Ⅵ）。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
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大阪府豊中市千成町三丁目９番１号
村尾マンション１Ｆ
伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
電話０６－６３９８－９０８３
さて今日も定期借家についてみていきましょう。
＜定期借家の中途解約＞
・中途解約権が留保されている場合であっても、賃貸人が中途解約権を行使することはできない（３０）。他方、賃借人からは中途解約権を行使できる（普通借家も同様）。
・定期借家の場合には、賃借人の中途解約を制限する場合も多いと考えられる。そこで、居住用建物賃貸借でかつ床面積２００㎡未満の場合、やむを得ない事情により賃借人が建物を生活の本拠として使用することが困難となった時は、いつでも解約の申入れをすることができ、解約申入れの日から１か月経過により建物賃貸借は終了する。（３８Ⅴ）
・この規定に反する特約で、賃借人に不利な規定は無効（３８Ⅵ）。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
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電話０６－６３９８－９０８３
2016年7月15日金曜日
＜借地借家法27＞定期借家の存続期間
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
定期借家について続けてみていきましょう。
ここのところ、この定期借家を廃止しようとする流れと、有効に利用しようとする流れと両方あるようですが、さてどっちの潮目がより強くなるか、今後の動向に注意が必要です。
＜定期借家の存続期間＞
・短期制限なし（３８Ⅰ後段）。なお、建物賃貸借契約に長期制限ないから（２９Ⅱ・
６０４））、定期借家につても長期制限なし。
第２９条 期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
第３０条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
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伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
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定期借家について続けてみていきましょう。
ここのところ、この定期借家を廃止しようとする流れと、有効に利用しようとする流れと両方あるようですが、さてどっちの潮目がより強くなるか、今後の動向に注意が必要です。
＜定期借家の存続期間＞
・短期制限なし（３８Ⅰ後段）。なお、建物賃貸借契約に長期制限ないから（２９Ⅱ・
６０４））、定期借家につても長期制限なし。
第２９条 期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
２ 民法第６０４条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
第３０条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
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2016年7月14日木曜日
＜借地借家法26＞定期借家契約の設定（38）
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
さて、定期借家契約について進めましょう。
＜定期借家契約の設定＞
・契約の更新がないことととする旨を定めた書面による契約（３８Ⅰ）
・賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨の書面を交付して説明しなければならない（３８Ⅱ）。
・この説明がないと、契約の更新がない旨の契約書の定めは無効（３８Ⅲ）。
・宅地建物取引士による重要事項説明がなされても、賃貸人からの説明がないと特約の効力は認められないことに注意。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
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さて、定期借家契約について進めましょう。
＜定期借家契約の設定＞
・契約の更新がないことととする旨を定めた書面による契約（３８Ⅰ）
・賃貸人は、あらかじめ賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了する旨の書面を交付して説明しなければならない（３８Ⅱ）。
・この説明がないと、契約の更新がない旨の契約書の定めは無効（３８Ⅲ）。
・宅地建物取引士による重要事項説明がなされても、賃貸人からの説明がないと特約の効力は認められないことに注意。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
〒５６１－０８２９
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伊東司法書士事務所
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2016年7月13日水曜日
＜借地借家法25＞定期建物賃貸借とは（38）
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
それでは、本日は定期建物賃貸借についてです。
これは、借地借家法になってから規定されたものです。
＜定期借家契約とは＞
・期間が満了すると契約の更新なく確定的に終了する建物賃貸借契約のこと（３８Ⅰ）。
・借地借家法制定当時は、賃貸人の不在期間の建物賃貸借として、賃貸人が生活の本拠としてしてた建物について、転勤、療養、親族の介護等のため、一時的に不在となる期間について、期間を定めて賃貸し、期間の満了により契約の更新なく終了するものであったが、平成１１年良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法による改正（平成１３年３月１日施行）で現在の形になった。
・従前の普通借家権を定期借家権に契約を更改することは、居住用借家については、当分の間できない（特別措置法附則３）。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
特別措置法附則第３条 第５条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
〒５６１－０８２９
大阪府豊中市千成町三丁目９番１号
村尾マンション１Ｆ
伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
電話０６－６３９８－９０８３
それでは、本日は定期建物賃貸借についてです。
これは、借地借家法になってから規定されたものです。
＜定期借家契約とは＞
・期間が満了すると契約の更新なく確定的に終了する建物賃貸借契約のこと（３８Ⅰ）。
・借地借家法制定当時は、賃貸人の不在期間の建物賃貸借として、賃貸人が生活の本拠としてしてた建物について、転勤、療養、親族の介護等のため、一時的に不在となる期間について、期間を定めて賃貸し、期間の満了により契約の更新なく終了するものであったが、平成１１年良質な賃貸住宅等の供給に関する特別措置法による改正（平成１３年３月１日施行）で現在の形になった。
・従前の普通借家権を定期借家権に契約を更改することは、居住用借家については、当分の間できない（特別措置法附則３）。
第３８条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第３０条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第２９条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が１年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の１年前から６月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から６月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第３２条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
特別措置法附則第３条 第５条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第３８条第１項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第５条の規定による改正後の借地借家法第３８条の規定は、適用しない。
〒５６１－０８２９
大阪府豊中市千成町三丁目９番１号
村尾マンション１Ｆ
伊東司法書士事務所
司法書士 伊東弘嗣
電話０６－６３９８－９０８３
2016年7月11日月曜日
＜借地借家法24＞借地上の建物の賃借人の保護（35）
大阪府豊中市の司法書士の伊東弘嗣です。
今回は、借地借家法でのみ規定されているものです（そもそも定期借地権等が借地借家法になって規定されているものですから、当然ですが。）。
＜借地上の建物の賃借人の保護＞
・定期借地権等の借地権の存続期間の満了によって借地契約が終了すると、借地人は建物を収去して土地を明け渡すことになる。この場合、建物の賃貸借も履行不能となり契約は終了する。
・突然建物の明渡しを請求される建物賃借人を保護するため、借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、相当の期間、土地の明渡を猶予するよう裁判所に請求できる（３５Ⅰ）。
・裁判所が猶予した期限が到来すると建物賃貸借は当然に終了する（３５Ⅱ）。
第３５条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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今回は、借地借家法でのみ規定されているものです（そもそも定期借地権等が借地借家法になって規定されているものですから、当然ですが。）。
＜借地上の建物の賃借人の保護＞
・定期借地権等の借地権の存続期間の満了によって借地契約が終了すると、借地人は建物を収去して土地を明け渡すことになる。この場合、建物の賃貸借も履行不能となり契約は終了する。
・突然建物の明渡しを請求される建物賃借人を保護するため、借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は、賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、相当の期間、土地の明渡を猶予するよう裁判所に請求できる（３５Ⅰ）。
・裁判所が猶予した期限が到来すると建物賃貸借は当然に終了する（３５Ⅱ）。
第３５条 借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。
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